Onko taloyhtiön piharemontti ajankohtainen? 9 käytännön vinkkiä taloyhtiön osakkaille
Kuoppaiset kulkuväylät, huono valaistus ja myrskyissä kellahtavat pihapuut ovat hyviä syitä ryhtyä suunnittelemaan taloyhtiön piharemonttia. Onnistunut taloyhtiön piharemontti saa asukkaat viihtymään yhteisillä alueilla toisensa seurassa – ja nostaa taloyhtiön asuntojen arvoa ja kysyntää.
Taloyhtiön piharemontin aika lähestyy, kun kulkuväylissä on kuoppia tai puiden juuret puskevat läpi asfaltista. Lasten leikkialueen laitteet ovat ehkä aikansa eläneet eivätkä täytä enää turvallisuusnormeja.
Parhaat päivänsä nähnyt piha ei muutenkaan tunnu turvalliselta. Valaistus saattaa olla harmillisen puutteellista. Suuriksi kasvaneet puut parkkipaikan vieressä haittaavat näkyvyyttä, ja sopivan myrskyn tullen vanhoja runkoja voi jopa kellahtaa talon tai autojen päälle.
Turvallisuuden lisäksi tärkeä syy taloyhtiön piharemontille on esteettömyyden parantaminen: asukkaat ikääntyvät ja lapsiperheetkin tarvitsevat helppoja kulkureittejä. Fiksusti suunnitellun piharemontin jälkeen ihmiset pääsevät kulkemaan yleisillä alueilla rollaattoreilla ja lastenvaunuilla.
Kirsikkana taloyhtiön remonttikakussa on tietysti se, että ihmiset viihtyvät yhä paremmin yhteisillä alueilla.
"Toiminnallisuus ja viihtyvyys lisäävät asuntojen arvoa ja haluttavuutta kiinteistömarkkinoilla", kiteyttää toimitusjohtaja Kaija Niemi Soukan Huolto Oy:stä.
Taloyhtiön piharemontti on ajankohtainen, kun:
- kulkuväylissä on kuoppia.
- puiden juuret puskevat läpi asfaltista.
- lasten leikkialueen laitteet eivät täytä enää turvallisuusnormeja.
- pihan valaistus on puutteellinen.
- isoksi kasvaneet puut haittaavat näkyvyyttä tai kaatuilevat myrskyssä.
- pihan kulkuväylät eivät ole esteettömiä.
Taloyhtiön piharemontti – suunnittelu voi haukata esimerkiksi 15 % budjetista
Taloyhtiön piharemontti suunnitellaan asukkaiden toiveista ja tarpeista, joita voi selvitellä eri tavoin.
"Eräässä taloyhtiössä koottiin pihatoimikunta pohtimaan remonttitarpeita. Voidaan myös tehdä asukaskysely tai kehittää jokin muu keino asukkaiden toiveiden selvittämiseen", Kaija Niemi kertoo.
Useasti mukaan otetaan asukkaiden lisäksi ammattilainen, kuten esimerkiksi ympäristö- tai maisemasuunnittelija.
"Suunnittelu on tärkeä vaihe, joka voi maksaa ja viedä aikaa", Niemi kertoo.
Hän on ollut isännöitsijänä mukana ison taloyhtiön laajassa piharemontissa, jonka suunnitteluun meni noin kaksi vuotta ja toteutukseen puoli vuotta. Suunnittelun osuus oli noin 15 prosenttia kokonaisbudjetista.
Laaja piharemontti hyväksytetään taloyhtiön yhtiökokouksella.
"Hallitus voi tehdä pienimuotoisia päätöksiä taloyhtiön pihan korjaustöistä, kunhan ne pysyvät taloyhtiön kokonaisbudjetin rajoissa. Mutta isompi piharemontti erillisine budjetteineen kuuluu yhtiökokouksen päätettäväksi", Niemi huomauttaa.
Seuraavaksi etsitään sopivat tekijät eri osaurakoihin. Tarkat ja selkeät suunnitelmat tarpeellisine asiakirjoineen helpottavat tarjouskierrosta, jonka tekee projektinjohtajaksi nimetty henkilö, esimerkiksi isännöitsijä tai joku muu taloyhtiön edustaja.
"Lopulliset päätökset urakoitsijoiden valinnasta tekee yleensä hallitus, isännöitsijä ja suunnittelija", Niemi kertoo.
Sähköautojen latauspisteet kuntoon piharemontin yhteydessä
Kevyessä piharemontissa uudistetaan vaikkapa viheralueet, karsitaan puut ja uusitaan nurmikot. Samalla voidaan hankkia uusien normien mukaiset leikkivälineet ja tehdä viihtyisä oleskelualue. Kulkuväylien päällystyksiä ehkä uusitaan.
Isossa remontissa uusitaan edellisten lisäksi salaojituksia, valaistuksia tai pysäköintialueiden sähköistyksiä, mikä tarkoittaa yleensä pihan kaivamista auki.
Koska kyse on isosta ponnistuksesta niin asukkaille kuin osakkaillekin, taloyhtiön piharemontissa suunnataan katseet kymmeniä vuosia eteenpäin.
Siksi latauspisteet sähköautoille ja etenkin niihin varautuminen on jo nyt ajankohtaista piharemontin yhteydessä. Vaikka sähköautoja on vielä harvassa, tilanne voi olla ihan eri esimerkiksi 15 vuoden päästä.
"Sähköautojen latauspisteet kannattaa huomioida samalla, kun uusitaan pysäköintialueen sähköistystä. Osa asukkaista tarvitsee sähkölatausta jo nyt ja osa melko varmasti myöhemmin. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) on myöntänyt taloyhtiöille avustusta latauspisteiden asentamiseen, mikä on lisännyt kiinnostusta", Niemi huomauttaa.
Taloyhtiön piharemontin hintahaarukka on iso
Budjetissa kannattaa huomioida yllätykset, joita tulee yleensä aina.
Niemi kertoo, että erään pihan maaperästä löytyi remontin yhteydessä rakennusjätettä, muun muassa isoja betoniharkkoja. Pihan pohja tyhjennettiin ja täytettiin kunnon maalla, mikä kasvatti kuluja.
Lisäkuluja voi tulla myös siitä, että alkuperäiset piirustukset eivät vastaakaan todellisuutta, kuten kävi eräässä taloyhtiössä sadevesikaivoja uusittaessa.
"Yhtiökokouksessa esitettävän hankkeen hinnan pitäisi sisältää noin 5–10 prosentin lisätyövaraus", Niemi neuvoo.
Mitä piharemontti sitten voi maksaa? Haarukka on melkoinen.
"Lähes sadan asunnon taloyhtiön laaja piharemontti maksoi kokonaisuudessaan 1,4 miljoonaa euroa. Siinä uusittiin kaikki mahdollinen. Pienen taloyhtiön suppeamman piharemontin budjetti oli 150 000 euroa", Niemi kertoo.
Taloyhtiön piharemontti – 9 käytännön vinkkiä taloyhtiön osakkaille
- Valjastakaa pihatoimikunta pohtimaan remonttitarpeita.
- Toiveita voidaan selvittää myös asukaskyselyllä.
- Päätös isosta piharemontista tehdään aina yhtiökokouksessa.
- Budjetissa on hyvä varautua 5–10 prosentin yllättäviin lisätöihin.
- Ympäristö- tai maisemasuunnittelijan käyttö varmistaa hyvän lopputuloksen.
- Osaurakoiden tarjouskierroksia varten tarvitaan yksityiskohtaiset suunnitelmat.
- Hallitus, isännöitsijä ja suunnittelija päättävät urakoitsijoiden valinnan
- Sähköautojen latauspisteet suunnitellaan ison piharemontin yhteydessä.
- Taloyhtiö voi hakea ARA:sta avustusta latauspisteiden asentamiseen.